Den 1 april 2026 trädde nya amorteringsregler för bolån i kraft. Det skärpta amorteringskravet togs bort, bolånetaket höjdes till 90 procent och kontantinsatsen sänktes till 10 procent. Grundkravet på amortering finns dock kvar — har du ett bolån på mer än hälften av bostadens värde behöver du fortfarande betala av varje år.
För hushåll som tidigare betalade extra amortering på grund av hög skuld i förhållande till inkomsten kan förändringen innebära tusentals kronor mindre i månadskostnad. Sänkningen sker dock inte automatiskt, utan du behöver kontakta din bank för att få de nya villkoren.
Vad är amorteringskrav?
Amortering betyder att du betalar av på ditt bolån. Amorteringskravet bestämmer hur mycket du minst måste betala av varje år, och det baseras på din belåningsgrad, alltså hur stort ditt lån är i förhållande till bostadens marknadsvärde. Ju högre belåning, desto mer måste du amortera.
Sedan 2016 gäller amorteringskrav för alla nya bolån i Sverige. Reglerna bestämdes tidigare av Finansinspektionen genom föreskrifter, men från 1 april 2026 regleras de istället i en egen lag (2026:226 om begränsning av bostadskrediter).
Amorteringskrav 2026 – reglerna som gäller idag
Grundkravet har inte förändrats sedan det infördes 2016, och det är belåningsgraden som avgör hur mycket du behöver amortera.
| Belåningsgrad | Amorteringskrav per år |
|---|---|
| Över 70 % | Minst 2 % |
| 50–70 % | Minst 1 % |
| Under 50 % | Inget krav |
Belåningsgraden räknas ut genom att dela lånebeloppet med bostadens marknadsvärde. Har du ett lån på 2 miljoner kronor och bostaden är värd 3 miljoner kronor ligger belåningsgraden på cirka 67 procent, vilket ger ett amorteringskrav på 1 procent per år.
Det som ändrades den 1 april 2026 är att det skärpta kravet, det vill säga det extra procentpåslaget för hushåll med hög skuld i förhållande till inkomsten, togs bort helt. Grundkravet i tabellen ovan gäller precis som förut.
Nya bolåneregler från 1 april 2026
Den 1 april trädde lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter i kraft. Den ersätter Finansinspektionens tidigare föreskrifter och innehåller flera förändringar som påverkar både nya och befintliga bolånetagare.
Skärpta amorteringskravet borttaget
Sedan 2018 har hushåll med bolån som överstiger 4,5 gånger bruttoinkomsten behövt amortera en extra procent per år utöver grundkravet. Det innebar att den som hade hög belåning och hög skuld i förhållande till sin inkomst kunde behöva amortera upp till 3 procent av lånebeloppet årligen. Den regeln är nu borttagen, och amorteringen baseras enbart på belåningsgrad.
Om du idag har ett lån med skärpt amorteringskrav sänks det inte automatiskt. Du behöver kontakta din bank och ansöka om ändrade villkor.
Bolånetaket höjt till 90 procent
Vid köp av ny bostad kan du nu låna upp till 90 procent av bostadens marknadsvärde, jämfört med 85 procent tidigare. Det innebär att kontantinsatsen sänks från 15 till 10 procent. Köper du en bostad för 3 miljoner kronor behöver du ha 300 000 kronor i egen insats, jämfört med 450 000 kronor enligt de gamla reglerna.
Tänk dock på att en belåningsgrad över 70 procent fortfarande ger ett amorteringskrav på 2 procent per år.
Lägre tak för tilläggslån
Vill du utöka ditt befintliga bolån, till exempel för att renovera, får belåningsgraden nu vara högst 80 procent av bostadens värde. Tidigare låg gränsen på 85 procent. Det gör det svårare att belåna värdestegringar i bostaden.
Utökad tröghetsregel
Redan innan regeländringen fick du bara omvärdera din bostad vart femte år för att sänka amorteringstakten. Den regeln gäller nu även om du vill omvärdera bostaden för att utöka låneutrymmet. Undantaget är om du gjort en omfattande renovering som väsentligt har ändrat bostadens värde.
Räkneexempel – så påverkas din månadskostnad
Förändringarna gör störst skillnad för hushåll som tidigare hade det skärpta amorteringskravet, alltså de med bolån på mer än 4,5 gånger sin bruttoinkomst.
Bolån på 3 miljoner kronor
Du har ett bolån på 3 000 000 kronor med en belåningsgrad över 70 procent. Hushållets bruttoinkomst är 600 000 kronor per år, vilket ger en skuldkvot på 5,0.
| Före 1 april 2026 | Efter 1 april 2026 | |
|---|---|---|
| Amorteringskrav | 3 % per år | 2 % per år |
| Amortering per månad | 7 500 kr | 5 000 kr |
Skillnad: 2 500 kronor mindre per månad, eller 30 000 kronor per år.
Bolån på 1,5 miljoner kronor
Samma förutsättningar men med ett lån på 1 500 000 kronor.
| Före 1 april 2026 | Efter 1 april 2026 | |
|---|---|---|
| Amorteringskrav | 3 % per år | 2 % per år |
| Amortering per månad | 3 750 kr | 2 500 kr |
Skillnad: 1 250 kronor mindre per månad, eller 15 000 kronor per år.
Har du en belåningsgrad på 50–70 procent och en skuldkvot som översteg 4,5 blir besparingen annorlunda. Då gick du från 2 procent (1 % grundkrav + 1 % skärpt) till 1 procent, vilket fortfarande kan innebära flera hundra kronor mindre varje månad.
Amorteringsreglernas historia
Reglerna för amortering och bolån har ändrats flera gånger sedan 2010, och varje förändring har syftat till att balansera mellan tillgång till bostadsmarknaden och hushållens skuldsättning.
- 2010 — Bolånetaket införs. Banker får inte låna ut mer än 85 procent av bostadens marknadsvärde.
- 1 juni 2016 — Första amorteringskravet. Bolån över 50 procent av bostadens värde måste amorteras med 1–2 procent per år.
- 1 mars 2018 — Skärpt amorteringskrav. Hushåll med skuld över 4,5 gånger bruttoinkomsten måste amortera ytterligare 1 procent per år.
- April 2020 – augusti 2021 — Finansinspektionen pausar amorteringskravet under pandemin. Hundratusentals hushåll får tillfällig amorteringsfrihet.
- 2025 — Regeringen lägger fram förslag om att lätta på amorteringskraven. Riksdagen fattar beslut i mars 2026.
- 1 april 2026 — Ny lag (2026:226) träder i kraft. Skärpta kravet tas bort, bolånetaket höjs till 90 procent och tilläggslån begränsas till 80 procent.
Undantag och amorteringsfrihet
Även om amorteringskravet gäller de flesta bolånetagare finns det situationer där du inte behöver amortera, eller kan få tillfälligt uppehåll.
När behöver du inte amortera?
Har du en belåningsgrad under 50 procent av bostadens värde finns inget krav på amortering. Har du köpt en nyproducerad bostad eller byggt nytt kan du dessutom ansöka om amorteringsfrihet i upp till fem år, beroende på belåningsgrad.
Tillfällig amorteringsfrihet
Banker kan bevilja tillfällig amorteringsfrihet om din ekonomiska situation förändras kraftigt. Vanliga skäl är:
- Arbetslöshet
- Sjukdom
- Separation
- Föräldraledighet eller studier
Amorteringsfriheten gäller vanligtvis 6–12 månader och behöver sedan förnyas. Banken gör alltid en bedömning av din ekonomi innan de beviljar uppehåll.
Bör du amortera mer än kravet?
Amortering minskar din skuld och därmed dina räntekostnader på sikt, men pengarna du lägger på extra amortering hade kunnat användas till annat sparande. Det finns argument åt båda hållen.
Fördelar med att amortera mer
- Lägre total räntekostnad under lånets löptid
- Snabbare väg till lägre belåningsgrad och eventuellt lägre amorteringskrav
- Mindre sårbar vid ränteuppgångar
Fördelar med att spara eller investera istället
- Bolåneräntan efter ränteavdrag kan vara lägre än avkastningen på till exempel fonder
- Du behåller pengar som du snabbt kan komma åt vid behov
- Pengar som amorterats går inte att ta ut utan ett nytt lån
Säg att du har en bolåneränta på 3,5 procent och 30 procent ränteavdrag, vilket ger en faktisk räntekostnad på ungefär 2,5 procent. Historiskt har breda aktiefonder gett högre avkastning, men med betydligt större svängningar, medan amortering ger en garanterad ”avkastning” i form av minskad skuld.
Det finns inget facit. Valet beror på din ränta, din ekonomiska trygghet och hur bekväm du är med risk. En vanlig tumregel är att först bygga en buffert på tre till sex månadslöner, sedan amortera enligt kravet och investera det som blir över.
Vanliga frågor om amorteringskrav
Vi svarar på de vanligaste frågorna om amorteringskrav och de nya amorteringsreglerna.
Hur mycket måste jag amortera 2026?
Det beror på din belåningsgrad. Har du bolån på mer än 70 procent av bostadens värde måste du amortera minst 2 procent per år. Ligger belåningen mellan 50 och 70 procent är kravet 1 procent per år. Under 50 procent finns inget krav.
Gäller de nya reglerna för befintliga lån?
Ja. De nya reglerna gäller alla bolån, inte bara nya. Har du ett befintligt lån där du betalar skärpt amortering kan du ansöka hos din bank om att gå ner till den lägre nivån.
Vad innebär det att skärpta amorteringskravet togs bort?
Fram till 1 april 2026 behövde hushåll med bolån som översteg 4,5 gånger bruttoinkomsten amortera en extra procent per år utöver grundkravet. Den regeln är nu borttagen, och amorteringen baseras enbart på belåningsgrad.
Kan jag få amorteringsfritt bolån?
Ja, i vissa fall. Har du en belåningsgrad under 50 procent finns inget krav. Du kan också ansöka om amorteringsfrihet vid nyproduktion (upp till fem år) eller om din ekonomi försämras tillfälligt, till exempel vid arbetslöshet eller sjukdom.
Hur ofta kan jag omvärdera min bostad?
Vart femte år, räknat från köpet eller den senaste omvärderingen. Undantaget är om du gjort en omfattande renovering som väsentligt påverkat bostadens värde.
Vad händer om jag byter bank?
Vissa banker väljer att införa amorteringskrav även för äldre lån som flyttas till dem, trots att reglerna i sig inte kräver det. Det kan göra det mindre lönsamt att byta långivare, så fråga om villkoren innan du bestämmer dig.
Vad är skuldkvot?
Skuldkvot visar hur stor din totala skuld är jämfört med din bruttoinkomst, alltså inkomst före skatt. Om du har ett bolån på 2,5 miljoner kronor och tjänar 500 000 kronor per år är din skuldkvot 5,0. Fram till 1 april 2026 innebar en skuldkvot över 4,5 att du behövde amortera en extra procent per år.
Vad är skillnaden mellan bolånetak och belåningsgrad?
Bolånetaket anger den övre gränsen för hur stor del av bostadens värde du får låna. Sedan 1 april 2026 är taket 90 procent vid köp av ny bostad. Belåningsgrad är hur stor del av bostadens värde ditt nuvarande lån uppgår till. Bolånetaket gäller vid själva köpet, medan belåningsgraden förändras i takt med att du amorterar och bostaden ändrar värde.
